Amministratori di condominio: quali sono le responsabilità?

Sugli amministratori di condominio incombe l’obbligo della sicurezza relativa all’edificio amministrato.

Il Ministero del Lavoro con la circolare 5 marzo 1997, n. 28, ha chiarito che il “datore di lavoro” nei condomìni, è individuato nella persona dell’amministratore condominiale pro tempore.

Chi è l’amministratore di condominio?

è il soggetto che ha funzioni esecutive rispetto alle decisioni che vengono assunte dall’assemblea dei condomini. È nominato dall'assemblea per agire e rappresentare il condominio in loro vece. L'amministratore è il responsabile delle parti comuni dell'edificio cioè quelle definite dall'articolo 1117 del codice civile e dal regolamento di condominio.

Attività:

1. ANTINCENDIO

Con l’entrata in vigore del decreto 25/01/2019 vengono definiti di sicurezza antincendio delle facciate degli edifici di civile abitazione, sia di nuova realizzazione che quelli esistenti.

Viene introdotta la guida tecnica per contenere la propagazione di incendio e prevenire la proiezione di materiali a seguito di un incendio.

Per allinearsi alla normativa, è necessaria idonea documentazione relativa alla manutenzione periodica da attuare, sulla base del verbale di sopralluogo, che faccia emergere le possibili criticità.

Oltre ai procedimenti di prevenzione incendi contenti nel DPR 151/2011 le seguenti attività:

· Attività 77: edifici destinati ad uso civile, con altezza antincendio superiore a 24 metri,

· Attività 74: impianti per la produzione di calore alimentati a combustibile solido, liquido o gassoso con potenzialità superiore a 116 kW,

· Attività 75: autorimesse pubbliche e private, parcheggi pluripiano e meccanizzati di superficie complessiva superiore a 300mq)

richiedono l’Autorizzazione antincendio tramite approvazione da parte del Corpo dei Vigili del Fuoco. 

2. AMIANTO

Un altro punto saliente riguarda il DM 06/09/1994, il quale identifica le normative e metodologie tecniche per la valutazione del rischio, il controllo, la manutenzione e la bonifica di materiali contenente amianto presenti nelle strutture edilizie.

Il capitolo 4 obbliga il proprietario dell’immobile, in caso di condominio è incentrato nella figura dell’amministratore condominiale, deve mettere in atto una serie di attività:

• nominare il responsabile con compiti di controllo e coordinamento di tutte le attività manutentive che possono interessare i materiali di amianto;
• tenere idonea documentazione da cui risulti l’ubicazione dei materiali contenenti amianto. Sulle installazioni soggette a frequenti interventi manutentivi dovranno essere poste avvertenze allo scopo di evitare che l’amianto venga inavvertitamente disturbato;
• dovrà essere predisposta una specifica procedura di autorizzazione per le attività di manutenzione e di tutti gli interventi effettuati dovrà essere tenuta documentazione verificabile;
• fornire una corretta informazione agli occupanti dell’edificio sulla presenza di amianto nello stabile, sui rischi potenziali e sui comportamenti da adottare.

La mancata osservazione della norma comporta una sanzione amministrativa, prevista dall’art. 15 comma 2 della legge n. 257/92, da 3.615 a 18.675€, sempre che il fatto non costituisca reato. 

3. LEGIONELLA

Il DL 31/2001 modificato dal D.L 27/2002 emana che tutti gli edifici e le strutture in cui l’acqua è fornita al pubblico, il responsabile dell’edificio deve: garantire il rispetto dei parametri qualitativi dell’acqua stabili dalla legge.

L’amministratore è tenuto a verificare lo stato di adeguatezza e manutenzione dell’impianto.

Deve infatti monitorare lo stato delle tubazioni periodicamente in modo da individuare eventuali anomalie.

Gli amministratori sono anche soggetti a sanzioni, dai 5000 euro ad oltre 60000 euro, qualora omettano di prendere opportuni provvedimenti e di verificare lo stato e la tenuta dell’impianto e nel caso queste inadempienze costituiscano un pericolo per la salute dei condomini.

Al contrario, se l’acqua del rubinetto risulti inquinata nonostante adeguati controlli e interventi sull’impianto, l’amministratore non è responsabile né civilmente né penalmente, in quanto l’acqua potrebbe essere pervenuta insalubre già dall’ente fornitore. 

4. APPALTI art. 26 DL 81/08

È necessaria la verifica dei requisiti tecnico professionali delle aziende che svolgano attività presso il condominio, questo permette di controllare l’idoneità delle imprese prima che queste inizino a lavorare.

In caso di compresenza di più imprese è necessario che l’amministratore rediga il DUVRI per la valutazione del rischio interferenze. Il DUVRI è un documento che raccoglie le informazioni relative alle varie imprese, andando a identificare i rischi associati per ciascuna delle lavorazioni svolte e incrociare a livello temporale le interferenze. 

5. SICUREZZA

Nel caso in cui siano presenti lavoratori che svolgono un’attività lavorativa all’interno del condominio (es. portiere, custode) l’amministratore di condominio deve rispettare le disposizioni imposte dal DL 81/08. In particolare, devono essere forniti di DPI a seguito di DVR, deve essere erogata la formazione ed eventualmente la sorveglianza sanitaria quando siano presenti dei rischi che la richiedano. 

6. CSE/CANTIERI – Art. 90 DL 81/08

Nei cantieri, quando vi è la compresenza di più imprese in campo edilizio anche non contemporanea, è necessario che il Committente nomini il Coordinatore per l’esecuzione dei lavori. Nel caso di un condominio, l’amministratore deve designare il CSE, verificare i requisiti tecnico professionali e i vari documenti chiesti dal DL 81/08.